فرض شروط التّراخيص من أجل احترام معايير ضبط البناء
تشير البنايات القديمة إلى الموت المؤجّل، وتضع السكان تحت رحمة التّغيّرات الجوية والهزّات الأرضية، وقد تتحوّل بين الحين والآخر إلى ركام ويهلك سكانها المتشبّثون بالحياة إذا لم تتحرّك السلطات العمومية بقرارات حاسمة، لأنّ التراخي في تطبيق القانون وعدم التنسيق بين المصالح يؤدي إلى فوضى التسيير، وتنتهي بترك الحبل على الغارب.
تحصي الجزائر ما يقارب مليوني بناية مصنّفة قديمة، ذات الطابع العمراني الأوروبي، منتشرة في كل التراب الوطني، معظمها يتمركز على الشريط الساحلي المهدد بعدة أخطار منها الزلازل، الفيضانات وانزلاقات التربة، وهي عوامل كلها تزيد تلك المباني هشاشة وتصدعات، في غياب صيانة دورية، تطيل عمر البناء، وتحمي قاطنيه من خطر الموت تحت الإنقاذ.
380 ألف عملية ترميم
بين من ينام على فاجعة وقوع ضحايا بسبب انهيار مبنى، مثلما حدث في منطقة بولوغين بالعاصمة منذ أقل من شهر، ومن يستيقظ على انهيار مبنى بشارع رئيسي بسكيكدة منذ أسبوع، حكاية رعب طويلة تستمر مع مسلسل انهيارات المباني القديمة، تعمّقت بافتراش الأرض أمتار قليلة من بلديتي القصبة وباب الوادي، خلف مباني عملاقة تزين الشوارع الرئيسية، وتخفي آهات وصراخ سكان بحّت أصواتهم وهم يستنجدون لإنقاذهم من موت محدق.
تشير أرقام رسمية قدّمها رئيس الهيئة الوطنية للرقابة التقنية (سي تي سي) إجراء خبرة على أكثر من 380 ألف مبنى، في إطار عمليات ترميم البناء القديم أطلقتها السلطات في 20 عاماً الأخيرة.
وتحاول هذه الهيئة التابعة لوزارة السكن، مساعدة مكاتب الدّراسات من أجل إيجاد حلول ترميم بنيوية ومقاومة للطوارئ الطبيعية مثل الزلازل والفيضانات.
ولكن هذا الترميم، الذي يجري في عدة مناطق بالجزائر، في نظر الخبيرة في البناء زكية علوان، في حديثها مع «الشعب ويكاند»، هو «إعادة ترميم للموروث الاستعماري وما سبقه من موروث عثماني بأغلفة مالية ثقيلة وبدراسات غير جادة في أغلبها»، والدليل حسبها «أغلب الانهيارات سجلت في بنايات خضعت للترميم مرات ومرات، واستنزفت ميزانيات كبيرة حتى فاق الأمر واستفحل، وأصبحت تتهاوى بعد قطرات من المطر».
وتقول علوان إنّ «عمر البناء الخرساني المبني على المعايير الصحيحة لا يتجاوز حوالي 70 إلى 80 سنة بالمناطق الداخلية، أما بالمناطق الساحلية ذات التأثير الجيولوجي والرطوبة العالية فلا يتجاوز فيها عمر البناء في أحسن الحالات الخمسين سنة، ولا نتحدث عن اهتراء البنايات التي تغطّي واجهة الساحل الجزائري، والتي تتفاوت أعمارها بين 200 و150 سنة». وعليه من غير المعقول كما ذكرت «أن نحافظ على كل ما تبقى من بنايات تعزيزا لتاريخ سابق أو خدمة لسياسات معينة، إذ يتجاوز عدد السكنات 2 مليون وحدة سكنية موزّعة على عدد من ولايات الوطن، خاصّة المدن الساحلية مثل العاصمة، عنابة ووهران، تتميّز بطابعها الهندسي الأوروبي، وتحتفظ بهويّتها التي تعود إلى المرحلة الاستعمارية».
وأوضحت أنّ قيمة البناء تنخفض حسب إنجازه ومطابقته للمعايير، فحتى البنايات الحديثة لم تسلم من الانهيارات والهشاشة ليس بعد 10 سنوات ولا خمسين سنة، ولكن بعد تسليمها مباشرة تبدأ بالتهاوي والارتباك تحت قطرات مطر أو حمولات زائدة حتى من السكان، وهذا كله بسبب ما أسمته المهندسة المدنية بـ «سياسة إقصاء المهندسين المدنيين طيلة 17 سنة أو تزيد، لأن مشاركة المهندسين في اختصاصهم سبب كاف لزيادة عمر البنايات، والتي يؤكدون أن مطابقتها للمعايير التقنية وجودة البناء تسمح باستغلالها وقتا طويلا طبعا إلى جانب ترسيم العقود وتفعيل العقوبات، وردع التجاوزات ولا تعتبر عملية البناء مصلحة شخصية بل هي مصلحة عامة يشترك فيها الجميع، طالما أنّ فساد الجزء يعطّل الكل».
واعتبرت علوان عمليات البناء التي تتم دون إشراف هندسي، «جريمة وكارثة»، وقالت إنّ «عواقبها وخيمة وعلى المدى القصير والطويل، والتي تتجرّع نتائجها سياسات الإقصاء والفساد الإداري».
وتساءلت «كيف تمنح اليوم تراخيص البناء دون اشتراط عقود الإشراف على الإنجاز؟ كيف تستطيع السلطات أن تفرض على الخواص بناء سكناتهم، وفقا للمعايير التقنية والهندسية إذا كانت هي سببا في التجني على القانون، وإغفال أهم شروط منح رخص البناء والتجزئة وحتى عقود الاستشارة الفنية والإشراف الهندسي، ناهيك عن مخالفات القطاع العمومي من طرف مسؤولين تنفيذيين بتعطيل عقود التعمير، وأتحدى أن نجد أي مشروع عمومي واحد منجز قبل هذا اليوم يحوز على رخص بناء ورخص تجزئة وعقود الإشراف على الإنجاز، وفقا للقوانين السارية المفعول».
ترميم أم عمليات ترقيع!
توضّح الخبيرة في البناء، أنّ مسألة حماية البنايات القديمة والحفاظ عليها تنطلق من الحفاظ على الهوية المعمارية أو الأثر التاريخي، مشيرة إلى أنّ الجزائر اتّبعت نهج الترميم بالمحافظة على الشكل المعماري ذي السمة الأوروبية أو التاريخية ما قبل الاستعمار (حي القصبة) على حساب هيكل البناء نفسه، وبمرور السنوات أصبح عبثا ترميم أجزاء انتهت صلاحيتها، وأصبحت تتهاوى بعد تجاوزها العمر الافتراضي بسنوات ممّا يستحيل معها الترميم، وتستدعي الإزالة وإعادة الإعمار.
هذا النهج تعتمده المدرسة الفلسفية للمحافظة على العقارات القديمة - تضيف علوان - والتي شجّعت على اتخاذ تدابير من شأنها حماية المباني في حالتها الأصلية، ومنع مزيد من الضرر والتدهور، وهذه المدرسة تقول بأنّ التصميم الأصلي للمباني صحيح كما هو، معارضة بذلك فكر الحداثة من المنظور المعماري المقابل لها، والتي تتجنب التعلق العاطفي بالمباني والمنشآت القديمة لصالح التقدم والتطور التقني والمعماري، وهذه الفلسفة برزت مع القرن التاسع عشر، فلا يمكن التمسك بها مع كل ما يحدث من تطور في العالم وتسابق في البنيان.
وبالمقابل تقول علوان «نجد أنّ الولايات المتحدة الأمريكية والتي برزت في مجال الترميم عن طريق إعادة البناء أو إعادة الاستخدام المتكيف، أو الواجهاتية. إعادة البناء هي إعادة البناء بشكل كلي، وباعتماد هياكل جديدة من الأساسات محل البنايات القديمة مع الحفاظ على نفس الوظيفة ونفس الشكل المعماري، أو باستخدام طريقة (إعادة الاستخدام المتكيف) وهي تعديل المنشآت القديمة وتحويل وظيفتها، والإبقاء على البعض منها فقط للسياحة، وفي الطريقة الأخيرة، تمّ عزل الواجهات لتبقى كما هي مع ترميم الشكل الخارجي فقط، وإعادة البناء كليا واستخدام مواد بناء حديثة وأكثر مقاومة. وبهذه الطريقة حافظت على الواجهات والوظيفة، وأعطت عمرا جديدا للبناءات، على عكس اختيارات كثير من الدول التي لم تحتفظ بالنسخ المكررة والقديمة، وأحيانا المشوّهة، أنشأت مباني عصرية أو مزيجا بين المعاصر والتاريخي محل هذه البنايات المتشابهة لتعطي الوجه الحديث للمدن، وتمنح من ذوق مهندسيها المعماريين ومهندسي المدن والفرصة للإبداع وتكوين الهوية الخاصة بزمنهم».
ولعل من مساوئ سياسة ترميم البنايات القديمة في الجزائر، تقول علوان «إبقاءها للمباني وهياكلها المتآكلة عقودا ممّا استلزم أيضا الحفاظ على نفس البنى التحتية من قنوات صرف للمياه سواء الأمطار أو المياه المستعملة، قامت بالحفاظ على التهيئة العمرانية القديمة ببعض من البريكولاج السطحي، وبالرغم من مرور الوقت وتوسع المدن حتى أصبحت كل تلك المنشآت الأرضية عاجزة عن الاستيعاب، بالإضافة إلى عدم تكيفها مع مستجدات هذا العصر من توصيلات وشبكات».
واسترسلت قائلة: لأنّنا اتّبعنا نفس المدرسة الفكرية في الترميم، والحفاظ على الأثر المعماري القديم نتجرّع النتائج بعدم تجديد البنى التحتية، وفشلها في استيعاب قطرات الأمطار في الخريف، فما يحدث في المدن الحديثة والذكية هو بناء مدن كاملة من التوصيلات والشبكات ومحطات طوارئ (galeries souterraines, technique) تحت الأرض، ناهيك عن الدراسات غير الجادّة والتنفيذ غير المطابق للمعايير ومنح الدراسات لغير أهلها، وكذا عدم وجود هيئة وطنية لتأشير مخططات التهيئة ومطابقتها للمعايير وللواقع. فالدراسات الناجعة تكون بدراسة مسرى وجريان المياه، وكمياتها المحتملة والطرق التي تحمي من الانسدادات والانغلاق، هذا على أقل تقدير. كل هذا كان سببا في رداءة الوضع.
قوانين متناثرة وحق مفقود
لم يكن غياب إستراتيجية واضحة للتكفل بالبناء القديم والهش، السبب فيما وصلت إليه المدن الكبرى، فالمشرع الجزائري لم يحدّد العمر الافتراضي للبناء عبر الوثائق التقنية القانونية (DTR)، على عكس ما تمّ في دول أخرى، وقد حسم في أغلبها أن العمر الافتراضي للبناء في المناطق الزلزالية لا يتعدى 50 سنة، لتصبح بعدها البناية عرضة للسقوط، وتنتهي صلاحية صلابة وأمن واستقرار البناء مهما كانت جودة مواد بنائها ومطابقتها للمعايير، كما أنه لم يحدد مفهوم الترميم بدقة.
وتقول الخبيرة علوان «هذا ما عيب القانون الجزائري، لم يحدّد بصورة واضحة أنّ الترميم هو إعادة البناء إلى حالته دون المساس بالهيكل أو إزالته، وإعادة بنائه من جديد. بالرغم مما اجتهد فيه المشرف عبر قانون الترقية العقارية 11-04، حيث عرّف الترميم العقاري في المادة الثالثة أنه: «كل عملية تسمح بتأهيل بنايات أو مجموعة بنايات ذات طابع معماري أو تاريخي...»، غير أن المشرّع لم يبين المقصود بالتأهيل وإن كان نص على إعادة التأهيل وعرّفه بأنّه: «كل عملية تتمثل في التدخل في بناية أو مجموعة بنايات من أجل إعادتها إلى حالتها الأولى، وتحسين شروط الرفاهية واستعمال تجهيزات الاستغلال»، ويفهم من هذا النص أن الترميم العقاري لا يقتصر على إعادة البناء إلى حالته التي كان عليها قبل تعرضه للخراب أو التداعي، بل يتعدى ذلك إلى إضافة وإدخال التحسينات، وتهيئة العقار بما يجعله قابلا للاستغلال، وبهذا المعنى يقترب من مفهوم الترميم كآلية لاستغلال واستثمار وتنمية البنايات المعرضة للخراب والاندثار.
وكذا طبقا لقانون01-07 المؤرخ في 22 ماي 2001 المعدل والمتمم لقانون الاوقاف 91-10 نصّ المشرع على آليات تحقيق ذلك، والتي من بينها عقد الترميم في نص المادة 26 مكرر 7، التي جاء فيها: «يمكن أن تستغل وتستثمر وتنمى العقارات الوقفية المبنية المعرضة للخراب والاندثار بعقد الترميم أو التعمير الذي يدفع المستأجر بموجبه ما يقارب قيمة الترميم أو التعمير، مع خصمها من مبلغ الإيجار مستقبلا». والواضح خلو النص من تعريف عقد الترميم على الرغم من اعتباره كآلية للاستغلال والاستثمار، ما يدعو للتساؤل حول مفهوم هذا العقد.
ومع ذلك يبقى التساؤل إذا كان من مقتضى الترميم إعادة البناء؟ لأنّ بالرجوع للمرسوم التنفيذي 98-381 المحدد لشروط إدارة الأملاك الوقفية وتسييرها وحمايتها وكيفيات ذلك، فإنّه يعتبر أن من بين مهام ناظر الملك الوقفي باعتباره الممثل القانوني المباشر للملك الوقفي، عمارة الملك الوقفي، واعتبر المشرّع في نص المادة الثامنة من المرسوم، صيانة الملك الوقفي وترميمه جانبا من العمارة، دون أن يحدد مفهوم الترميم، بالمقابل نصّت المادة 13 من نفس المرسوم في معرض تحديدها لمهام ناظر الملك الوقفي التي يقوم بها تحت مراقبة وكيل الأوقاف ومتابعته: «صيانة الملك الوقفي المبني وترميمه وإعادة بناءه عند الاقتضاء»، فبالإضافة لما يلاحظ من أن عقد الترميم يرد على العقارات المبنية، أنه لا يدخل في مفهوم الترميم إعادة البناء، ولذلك لابد من تحديد المقصود بإعادة البناء وتحديد مجاله؟
وقد أشار قانون 11-04 إلى تفرقة مهمة بين الترميم العقاري والإصلاح، حيث يقصد بهذا الأخير «استعادة أو إصلاح أجزاء من البناية، وتتعلق بالأشغال الثانوية»، والذي يفهم أن الإصلاح يتعلق بأعمال صيانة لأجزاء من البناية وليس البناية كلها، وبالتالي يفترض أن البناية قائمة ولم تخرب كلية، لكن بعض أجزائها بحاجة للصيانة للمحافظة عليها، وضمان استمرارها في أداء دورها الذي أعدت له. مع ذلك فإن الإصلاح بدوره يعتبر من مجموع العمليات التي يتدخل بها لتأهيل البناية بجعلها قابلة للاستمرارية في الانتفاع بها، وفقا لما أعدت له.
وبالتالي يدخل في مفهوم الترميم، ويتأكد ذلك بالنظر إلى أن المشرع أشار بصدد تعريفه للمشروع العقاري إلى الإصلاح كأحد الأنشطة، وفي معرض تحديده لما يشمله مجال نشاط الترقية العقارية، فإنه اكتفى بالنص على الترميم.
بالرغم من المنهج الذي اعتمده المشرع في قانون 11-04 في انطلاقه من تحديد الأهداف وضبط المفاهيم، إدراكا منه لأهمية ذلك للوصول إلى صياغة تشريعية جيدة، إلا أن المفاهيم حسب المهندسة علوان «لم تأت واضحة بالقدر الذي ينتفي معه التساؤل»، لذا يجب على المشرّع الجزائري الاجتهاد في توضيح وتفصيل أسس إعادة التأهيل على الأسس الحداثية لاسيما في ما يخص البنايات المرتفعة والأبراج في تحديث المدن، والإلمام بتفصيل أكثر وتدعيمه بقوانين خاصة في التقنين المدني بدل الاقتصار على نصوص متناثرة هنا وهناك وغير واضحة وكافية لحل النزاعات الطارئة المتعلقة بالبناء وصيانته، ويجتهد في تحديد المسؤوليات والمهام بصورة تمنع الفوضى والتداخل.
وسجّلت المهندسة المدنية، تراخي السلطات في تطبيق القانون وعدم تفعيل مهام شرطة العمران في البلديات وتغليب الجانب السياسي، ونقص التنسيق بين المصالح وهذا ما يؤدي غالبا إلى فوضى التسيير.
أما فيما يخص أموال الترميم، فالقضية كما قالت «تتعلق بمخطط عام وعجز الإدارة عن توفير ما يرمم ملايين السكنات القديمة، واقترحت البحث في قرارات جديدة تليق بعهد جديد ربما بتشجيع الخواص على خوض مشاريع إعادة الاعتبار عبر قانون الترقية العقارية السابق الذكر».
حلول مقترحة
تقترح الخبيرة في البناء، اتخاذ إجراءات وقرارات جادة بخصوص النسيج العمراني القديم، وتوظيف كل الإمكانات والإطارات (2000 مكتب دراسات في الهندسة المدنية معتمد يعاني البطالة) من أجل حصر المباني الضعيفة وإجراء خبرات جادة (وليست إحصاء كما قامت به هيئة الرقابة ctc دائما)، والعمل على إزالة المباني المعمرة، والتي لم تعد لها القدرة على الصمود حتى تحت إجهادات حمولتها الذاتية، وتقديم برامج دعم مشروطة بالتنفيذ والعقود مع مؤسسات الدراسة ومؤسسات التنفيذ وأصحاب المشاريع، وفقا لمخططات حديثة وبرامج مشتركة بين العمومي والخاص، وتفتح المجال للاستثمار والتنوع المعماري.
وأكّدت أنّ تعديل وتغيير مخططات السكن ليس خطيرا في حد ذاته، ولكن الخطر حسبها يكمن «في عدم تطبيق القانون، في التهاون وقبول العمل دون إشراف هندسي، فلا يمكن أن تمنع مالكا من تعديل مخطط بيته وبنائه بالشكل الذي يريحه، ولكن يجب أن تمنعه من إجراء ذلك من تلقاء نفسه ودون رخص بالتعديل والتجديد، وأن ضبط الإجراءات في منح التراخيص يفي بالغرض دون المبالغة والتعطيل».
كذلك يجب على السلطات فرض شروط التراخيص بالقوة من أجل احترام المعايير ضبط البناء ومحاربة البناءات العشوائي، وفرض عقوبات رادعة فتكون العقوبات حسب مسؤولية كل طرف تبرر بالعقود لا بالتكهنات.
